IAC recupera judicialmente terreno de mais de R$ 1 milhão vendido à Emacobrás
O leitor que não acompanha este blog, criado em 2009, não deve ter lido o post Campo do Atlético: gol contra!, publicado no início daquele ano.
Posteriormente, em agosto de 2011, publiquei Imagem da semana: o campo do Atlético, no qual eu informava a venda do campo de futebol para a Emacobrás e a preocupação de um dos diretores com o possível inadimplemente do valor combinado. Não deu outra! Ontem, decisão exarada pela juíza Naiara Brancher determinou a devolução do campo ao Imbituba Atlético Clube, por falta de pagamento dos valores acertados na venda.
No ano passado, o Imbituba Atlético Clube – IAC ajuizou ação de resolução contratual combinada com perdas e danos e reintegração de posse da área.
O IAC informou em Juízo que firmou contrato de compra e venda com a Emacobrás, no valor de R$ 1,2 milhão de reais, cujo pagamento deveria ser feito em três parcelas, da seguinte forma: "um sinal, no valor de R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais), a ser quitado em 27/09/2012; e mais duas parcelas de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) e R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais), a serem quitadas em 03/03/2013 e 03/09/2013, respectivamente." Entretanto, a Emacobrás "não cumpriu com o pactuado, visto que efetuou pagamentos parciais e em atraso."
O IAC solicitou que o Judiciário concedesse liminar para "determinar ao réu a imediata paralisação das obras realizadas no imóvel, a indisponibilidade deste, bem como a impossibilidade de seu uso."
Houve audiência, mas não entraram em acordo sobre a demanda.
A Emacobrás "afirmou que, em 26/03/1980, através de escritura pública, doou em benefício do autor um terreno urbano, registrado na matrícula de n. 6.795, com área de 18.000,00 m². Disse que a doação foi realizada com cláusula de reversão para o caso de a autor (donatário) não realizar as condições previstas. Sustentou que o autor não cumpriu os encargos da doação, razão pela qual a procurou para exercer a cláusula de reversão. Contou que, devido ao forte apelo dos diretores do clube autor, as partes entabularam mais uma doação, desta vez, via recompra do imóvel, para que o autor conseguisse realizar as atividades do clube. Relatou que, em outubro de 2012, as partes firmaram contrato particular pelo qual a ré se comprometeu a pagar R$ 1.200.000,00 (um milhão e duzentos reais), na forma descrita no contrato. Disse, no entanto, que não conseguiu atender ao compromisso atendido. Afirmou que, no dia 20/09/2013, notificou o autor quanto à execução da cláusula de reversão. Contou que nunca realizou qualquer ato para descaracterizar o campo de futebol, uma vez que este nunca existiu.
Suscitou a carência de ação, sob o argumento de que o autor não cumpriu a cláusula da doação. Postulou a proteção de sua posse sobre o imóvel."
A juíza Naiara Brancher disse em sua decisão:
Houve audiência, mas não entraram em acordo sobre a demanda.
A Emacobrás "afirmou que, em 26/03/1980, através de escritura pública, doou em benefício do autor um terreno urbano, registrado na matrícula de n. 6.795, com área de 18.000,00 m². Disse que a doação foi realizada com cláusula de reversão para o caso de a autor (donatário) não realizar as condições previstas. Sustentou que o autor não cumpriu os encargos da doação, razão pela qual a procurou para exercer a cláusula de reversão. Contou que, devido ao forte apelo dos diretores do clube autor, as partes entabularam mais uma doação, desta vez, via recompra do imóvel, para que o autor conseguisse realizar as atividades do clube. Relatou que, em outubro de 2012, as partes firmaram contrato particular pelo qual a ré se comprometeu a pagar R$ 1.200.000,00 (um milhão e duzentos reais), na forma descrita no contrato. Disse, no entanto, que não conseguiu atender ao compromisso atendido. Afirmou que, no dia 20/09/2013, notificou o autor quanto à execução da cláusula de reversão. Contou que nunca realizou qualquer ato para descaracterizar o campo de futebol, uma vez que este nunca existiu.
Suscitou a carência de ação, sob o argumento de que o autor não cumpriu a cláusula da doação. Postulou a proteção de sua posse sobre o imóvel."
A juíza Naiara Brancher disse em sua decisão:
"Inicialmente, ressalto que, por tratar-se de ação em que visa a resolução de contrato de compra e venda firmado entre as partes, o pedido de reintegração de posse deve ser analisado à luz do artigo 273 do Código de Processo Civil, o qual estabelece os requisitos necessários para a antecipação da tutela.
Em caso análogo, assim se decidiu:
[...] 1. Em regra, para o deferimento da liminar de reintegração de posse, deve o Magistrado certificar-se da existência dos requisitos elencados no art. 927 do Código de Processo Civil. Todavia, quando
a reintegração de posse é pleiteada como consequência da rescisão de contrato de compra e venda, esta cumulação de pedidos acarreta a necessidade de adoção do procedimento ordinário, no qual não cabe liminar possessória, e sim, antecipação dos efeitos da tutela, somando-se aos requisitos possessórios as exigências do art. 273 do Código de Processo Civil.
2. Por expressa disposição legal (art. 273 do CPC), deve a tutela antecipada ser concedida apenas diante de prova evidente que convença o julgador da verossimilhança das alegações delineadas na petição inicial, da percepção do fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação ao exercício do direito prestacionado, e da possibilidade de reversão da medida. Não identificados esses requisitos, é de ser indeferida a medida.
[...]
(TJSC, Agravo de Instrumento n. 2012.080367-8, de Taió, rel. Des.
Marcus Tulio Sartorato, j. 02-04-2013).
A concessão antecipada dos efeitos da tutela subordina-se ao preenchimento dos pressupostos estabelecidos no artigo 273 e incisos do Código de Processo Civil, in verbis:
Art. 273. O juiz poderá, a requerimento da parte, antecipar, total ou parcialmente, os efeitos da tutela pretendida no pedido inicial, desde que, existindo prova inequívoca, se convença da verossimilhança da alegação e:
I - haja fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação;
ou
II - fique caracterizado o abuso de direito de defesa ou o manifesto propósito protelatório do réu.
No presente caso, tenho que estão presentes todos os elementos capazes de justificar a concessão da liminar pleiteada, vejamos:
A prova inequívoca consubstancia-se na presença de elementos capazes de atiçar o juízo de convencimento do julgador, que se mostraria inerte com a sua ausência.
Vale destacar que "(...) a expressão prova inequívoca não deve ser interpretada como prova suficiente para formar juízo de certeza" (In BEDAQUE, José Roberto dos Santos. Tutela Cautelar e Tutela Antecipada: Tutelas Sumárias e de Urgência.
5 ed. São Paulo: Malheiros, 2009, p. 368), e sim, como elemento(s) robusto(s) e suficiente(s) para tornar verossímil as alegações do autor.
O inadimplimento do contrato de compra e venda firmado entre as partes (fls. 19/25) restou incontroverso. A própria requerida reconhece que não pagou os valores que foram acordados entre as partes. (grifei) Veja-se:
Em caso análogo, assim se decidiu:
[...] 1. Em regra, para o deferimento da liminar de reintegração de posse, deve o Magistrado certificar-se da existência dos requisitos elencados no art. 927 do Código de Processo Civil. Todavia, quando
a reintegração de posse é pleiteada como consequência da rescisão de contrato de compra e venda, esta cumulação de pedidos acarreta a necessidade de adoção do procedimento ordinário, no qual não cabe liminar possessória, e sim, antecipação dos efeitos da tutela, somando-se aos requisitos possessórios as exigências do art. 273 do Código de Processo Civil.
2. Por expressa disposição legal (art. 273 do CPC), deve a tutela antecipada ser concedida apenas diante de prova evidente que convença o julgador da verossimilhança das alegações delineadas na petição inicial, da percepção do fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação ao exercício do direito prestacionado, e da possibilidade de reversão da medida. Não identificados esses requisitos, é de ser indeferida a medida.
[...]
(TJSC, Agravo de Instrumento n. 2012.080367-8, de Taió, rel. Des.
Marcus Tulio Sartorato, j. 02-04-2013).
A concessão antecipada dos efeitos da tutela subordina-se ao preenchimento dos pressupostos estabelecidos no artigo 273 e incisos do Código de Processo Civil, in verbis:
Art. 273. O juiz poderá, a requerimento da parte, antecipar, total ou parcialmente, os efeitos da tutela pretendida no pedido inicial, desde que, existindo prova inequívoca, se convença da verossimilhança da alegação e:
I - haja fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação;
ou
II - fique caracterizado o abuso de direito de defesa ou o manifesto propósito protelatório do réu.
No presente caso, tenho que estão presentes todos os elementos capazes de justificar a concessão da liminar pleiteada, vejamos:
A prova inequívoca consubstancia-se na presença de elementos capazes de atiçar o juízo de convencimento do julgador, que se mostraria inerte com a sua ausência.
Vale destacar que "(...) a expressão prova inequívoca não deve ser interpretada como prova suficiente para formar juízo de certeza" (In BEDAQUE, José Roberto dos Santos. Tutela Cautelar e Tutela Antecipada: Tutelas Sumárias e de Urgência.
5 ed. São Paulo: Malheiros, 2009, p. 368), e sim, como elemento(s) robusto(s) e suficiente(s) para tornar verossímil as alegações do autor.
O inadimplimento do contrato de compra e venda firmado entre as partes (fls. 19/25) restou incontroverso. A própria requerida reconhece que não pagou os valores que foram acordados entre as partes. (grifei) Veja-se:
"Todavia, no curso da relação negocial, vários fatores importaram na redução súbita de condições financeiras para manter o acordado, pois, devido a fatores conjunturais e, ainda, da existência e várias demandas promovidas pelo Município de Imbituba - as quais pendem de exame junto à 2º Vara Cível – viu-se impedida de proceder à comercialização dos imóveis que constituem os loteamentos de sua propriedade e, pois, de manter o fluxo de caixa necessário para atender ao compromisso assumido"
E continuou a magistrada:
"Como se sabe, 'A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos' (art. 475, CC).
Em que pese a ré ter levantado o exercício da cláusula de reversão do imóvel, em razão do não cumprimento do encargo da doação, o contrato particular firmado livremente entre as partes anulou referida cláusula. Observe-se:
Em que pese a ré ter levantado o exercício da cláusula de reversão do imóvel, em razão do não cumprimento do encargo da doação, o contrato particular firmado livremente entre as partes anulou referida cláusula. Observe-se:
Cláusula oitava – Da anulação da cláusula de reversão Com a assinatura deste contrato, a Cláusula de Reversão, a qual faz alusão a Escritura Pública de Doação constante da matrícula referente ao apreciado imóvel, é anulada de pleno direito, não fazendo mais efeito sobre as partes ou terceiros, no intuito de evitar o empreendimento de má-fé, caso seja realizada posterior negociação em relação ao imóvel em questão".
Ora, ter a requerida ajustado a anulação da cláusula de reversão, mesmo que por meio de contrato particular de compra e venda, e agora levantar a sua aplicabilidade é conduta que, em princípio, atenta contra a boa-fé objetiva contratual (art. 422, CC), a qual proíbe a "venire contra factum proprium", ou seja, veda o comportamento contraditório na relação contratual. (grifei)
(...)
Logo, percebe-se que, diante do inadimplemento incontestado do compromisso particular de compra e venda (fls. 19/25), ficou demonstrada a prova inequívoca que autoriza a concessão da tutela antecipada.
Soma-se a isso a presença do fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação (art. 273, inc. I, CPC)."
Diante dos fatos levados a Juízo, a magistrada deferiu "a antecipação da tutela para reintegrar Imbituba Atlético Clube – IAC na posse do imóvel objeto do contrato de compra e venda" e determinou a expedição do mandado e autorizou a "utilização de força policial para o cumprimento do ato."
É bom lembrar, leitor, que essa reintegração de posse não é definitiva e dessa decisão de antecipação da tutela cabe recurso. E este caso vai longe!
Pois é, leitor, bem que aquele conselheiro avisou! Mas não foi ouvido.
Atualizado em 23/02/14:
Orlando Gonçalves Pacheco Júnior postou o seguinte comentário em minha página no Facebook, no dia 22:
"Olá Sérgio, parabéns pela matéria. Mas como advogado do IAC, tenho a destacar que todos os atos da promessa de venda do imóvel (campo do IAC), foram autorizados pela Assembléia Geral. Anote-se, que o preço se deu em virtude da cláusula de doação, na qual estabelecia o uso exclusivo para o esporte. Neste sentido, obedecido as regras contratuais, e o descumprimento pela falta de pagamento, o IAC conseguiu a liminar para ser reintegrado na posse, bem como a anulação da cláusula de reversão, sem a obrigação do uso exclusivo para o esporte. Outro ponto que relevo importante, e que foi descrito no contrato é que a primeira parcela paga de R$250 mil reais, foi a titulo de arras, bem como ficou estipulado cláusula de multa no importe de 20% sobre o valor total do contrato. Ou seja, em caso de sucesso na ação o IAC ficará com crédito de R$ 500 mil reais, e o imóvel livre e desembaraçado. Claro que tudo está em fase liminar, mas entendo que dificilmente a Emacobras reverta a situação. Fraterno abraço."
(O texto entre aspas foi copiado da decisão judicial e os grifos são meus)
Atualizado em 23/02/14:
Orlando Gonçalves Pacheco Júnior postou o seguinte comentário em minha página no Facebook, no dia 22:
"Olá Sérgio, parabéns pela matéria. Mas como advogado do IAC, tenho a destacar que todos os atos da promessa de venda do imóvel (campo do IAC), foram autorizados pela Assembléia Geral. Anote-se, que o preço se deu em virtude da cláusula de doação, na qual estabelecia o uso exclusivo para o esporte. Neste sentido, obedecido as regras contratuais, e o descumprimento pela falta de pagamento, o IAC conseguiu a liminar para ser reintegrado na posse, bem como a anulação da cláusula de reversão, sem a obrigação do uso exclusivo para o esporte. Outro ponto que relevo importante, e que foi descrito no contrato é que a primeira parcela paga de R$250 mil reais, foi a titulo de arras, bem como ficou estipulado cláusula de multa no importe de 20% sobre o valor total do contrato. Ou seja, em caso de sucesso na ação o IAC ficará com crédito de R$ 500 mil reais, e o imóvel livre e desembaraçado. Claro que tudo está em fase liminar, mas entendo que dificilmente a Emacobras reverta a situação. Fraterno abraço."
(O texto entre aspas foi copiado da decisão judicial e os grifos são meus)
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